- Признаки предстоящего банкротства
- Процедура банкротства строительной компании
- Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы
- Включение в реестр требований участников строительства
- На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик
- Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту
- Кто может оказать дольщику юридическую помощь
- Законодательные изменения регулирования банкротства несостоятельных застройщиков
- Обанкротившиеся застройщики в наши дни
- Краткие выводы
Когда предприятие объявляет о своей финансовой несостоятельности, для кредиторов наступают сложные времена. Банкротство застройщика – ситуация тем более неприятная, потому что страдают обычные граждане, надеявшиеся приобрести жилье по доступной цене. Что делать дольщику, если разорилась компания, обещавшая квартиру в новом доме? Банкротство при долевом строительстве имеет свои особенности, которым посвящена предлагаемая вниманию статья.
Признаки предстоящего банкротства
Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:
- непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
- повышение стоимости подрядных работ;
- валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
- форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
- мошеннические действия менеджмента.
Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:
- видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
- снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
- уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.
Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.
Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. Также застройщиков обязали открывать эскроу-счета.
Эскроу-счетом называется особый банковский счет, на котором хранятся средства дольщика до момента исполнения девелопером своих обязательств.
Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.
Процедура банкротства строительной компании
Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127. Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).
Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.
На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.
После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.
Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности.
Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство).
При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.
Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев.
В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера.
Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.
В настоящее время в законодательство внесены изменения: стадия наблюдения в отношении несостоятельных застройщиков объектов долевого строительства больше не практикуется.
С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.
После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.
Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.
Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.
Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.
Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы
Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.
Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).
Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.
| Цель (что может получить дольщик) | Состояние недостроенного объекта |
| Правоустанавливающий документ | Почти готов, за исключением устранимых недоделок |
| Право долевого владения незавершенным объектом | Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена |
| Возврат уплаченной суммы и неустойки | До сдачи в эксплуатацию очень далеко |
Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.
Реальный выбор дольщика укладывается в простую формулу: получение квартиры или потраченных средств.
Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.
Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.
При этом следует учитывать следующие обстоятельства:
- Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
- Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.
Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.
Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза. Его придется сносить, что также потребует расходов.
Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?
Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.
Включение в реестр требований участников строительства
Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».
Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.
По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.
Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:
- ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
- Наименование суда, которому адресован пакет документов.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
- ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
- Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
- Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
- Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
- Список документов, подтверждающих суть заявления.
- Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.
После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.
На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик
Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.
Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.
Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.
Обобщая эти обстоятельства, можно прийти к выводу о том, что полный возврат затрат на долевое строительство в случае банкротства девелопера маловероятен.
- После внесения поправок в Федеральный закон ФЗ-214 («О защите прав участников долевого строительства») был создан специальный компенсационный фонд (его называют фондом обманутых дольщиков).
- Кроме этого, застройщиков обязали страховать ответственность за предоставление жилья по ДДУ.
- В наиболее выгодном положении оказываются те участники долевого строительства, которым удалось оформить через суд право собственности на квартиры, требующие минимальной доводки.
Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту
После того как застройщик обанкротился, его ликвидное имущество реализуется на торгах. Затем наступает момент распределения конкурсной массы между кредиторами. Одновременно сделать это невозможно, что обуславливает необходимость установления приоритетности.
Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2018 года:
- Из конкурсной массы в первую очередь погашаются обязательства перед гражданами, которым полагается компенсация вреда, нанесенного здоровью и жизни.
- Оплата труда персонала, вознаграждения за использование интеллектуальной собственности, социальные компенсации и выходные пособия.
- Расчеты по требованиям дольщиков пропорционально суммам непогашенных финансовых обязательств банкрота.
- Удовлетворение обязательств перед другими кредиторами (поставщиками, подрядчиками, банками, инвесторами и пр.).
Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.
Примечание: залоговое имущество, служащее материальным обеспечением кредитов и являющееся собственностью обанкротившегося застройщика, в конкурсную массу не входит.
В очередность не включены расходы, относящиеся к категории текущих:
- выплата вознаграждения назначенному судом арбитражному управляющему и лицам, обеспечивающих исполнение им обязанностей;
- эксплуатационные издержки, представляющие собой оплату коммунальных услуг и связи.
Они погашаются безусловно, в ходе всей процедуры банкротства.
Кто может оказать дольщику юридическую помощь
Долевое участие всегда сопряжено с определенными рисками. Кроме банкротства существует опасность недобросовестности застройщика, изначально планирующего фиктивную или преднамеренную несостоятельность.
Права дольщика может эффективно защитить квалифицированный адвокат, специализирующийся на данной теме. Юристы по банкротству застройщика в ходе первичной консультации дают ценные рекомендации по поводу прав и обязанностей дольщика со ссылкой на правовую базу РФ, а также оценивают перспективы судебного разбирательства.
Кроме этого, составление многих документов (заявок, требований и пр.) требует знания законодательных норм, на которые в текстах необходимо ссылаться.
Общий совет для дольщиков в ситуации банкротства застройщика – обращаться за квалифицированной профессиональной помощью к юристам. Еще лучше, если адвокат консультирует на протяжении всего времени договорных отношений с девелопером.
С начала 2018 года введены поправки в «Закон о банкротстве». Начал действовать параграф 7 127-ФЗ. Согласно его требованиям, строительной компании, привлекающей средства участников дольщиков, вменяется в обязанность страхование от финансовой несостоятельности путем отчислений 1,2% стоимости договора в компенсационный Фонд защиты участников долевого строительства.
На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.
Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика
Важно заметить, что п. 2 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено обязательное информирование дольщиков о том, что инициировано банкротство застройщика. Данная обязанность возложена на арбитражного управляющего.
На данную процедуру отводится пятидневный период со времени его назначения. Как показывает судебная практика если начато банкротство, то долевой инвестор правомочен защищать свои интересы любым законным способом.
Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику
Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать — если произведено страхование соответствующей ответственности строительной организации, то дольщик правомочен требовать от страховщика перечисления в его пользу страховой суммы. При этом факт страхового случая может быть подтвержден, например, постановлением арбитражного суда, которое объявляет, что застройщик-банкрот, а также надлежаще оформленной выпиской из реестра, содержащего претензии кредиторов.
Бесплатная консультация юриста
- Сопровождение процедуры банкротства, порядок сопровождения
- Преднамеренное или фиктивное банкротство
- Оспаривание сделок должника при банкротстве физических лиц
- Текущая задолженность в деле о банкротстве: какие платежи входят в нее и как выплачиваются
- Последствия прекращения производства по делу о банкротстве
- Арбитражный управляющий в деле о банкротстве: его функции, права и обязанности
- Неправомерные действия при банкротстве: их виды, какая ответственность грозит
- Банкротство страховых организаций
- Заключение мирового соглашения в деле о банкротстве — порядок, условия, особенности
- Банкротство стратегических предприятий и градообразующих организаций: порядок, условия и особенности
- Заинтересованные лица в банкротстве: кто к ним относится и их права
- Чем занимается конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц: точка в деле о несостоятельности
- Банкротство физических лиц: о чем говорят реальные отзывы прошедших процедуру признания несостоятельности?
- Где публикуется информация о банкротстве юридических лиц
- Как избежать субсидиарной ответственности при наступившем банкротстве: все возможные способы
- Все что нужно знать о процедуре банкротства ООО с непогашенными долгами
- Субсидиарная ответственность без процедуры банкротства: условия, сроки и особенности
- Как подать заявление на банкротство должника — юридического лица
- Лица, участвующие в деле о банкротстве
- Как происходит упрощенная процедура банкротства юридического лица: порядок процедуры
- Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ
- Стадии банкротства физического лица
- Признание банкротства юридического лица в 2019 году: схема основных стадий, особенности и последствия
- Банкротство юридических лиц
- Финансовое оздоровление: понятие, план процедуры, последствия
- Банкротство физических лиц через арбитражный суд: условия, стоимость, особенности процедуры
- Банкротство физических лиц: плюсы и минусы для должника
- Банкротство ООО: какие существуют последствия для его директора и учредителей
- Цена услуги по банкротству юридических лиц: от чего зависит стоимость
- Как проходит процедура наблюдения при банкротстве юридического лица
- Закон о несостоятельности (банкротстве) физического и юридического лица (127-ФЗ): новое в 2019 году
- Особенности банкротства юридических лиц в 2019 году: пошаговая инструкция, этапы, последствия, новое в законе
- Банкротство физических лиц: пошаговая инструкция, изменения в процедуре и порядке проведения в 2019 году
- Как проходит банкротство и признание должника банкротом: особенности процедуры
- Банкротство ИП в 2019 году
- Порядок проведения конкурсного производства при банкротстве юридического лица: этапы, последствия
- Банкротство ИП (индивидуальных предпринимателей)
- О банкротстве кредитных организаций: особенности признания несостоятельности
- Очередность платежей при банкротстве предприятия
- ФЗ о банкротстве физических лиц: описание действующей редакции закона с пояснениями
- Заявление о банкротстве юридического лица
- Как физическому лицу объявить себя банкротом
- Внешнее управление как способ реанимации предприятия при банкротстве: порядок, сроки, особенности
- Субсидиарная ответственность при банкротстве
- Банкротство ИП с долгами по налогам
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
В соответствии с п. 1.2 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ, при получении дольщиком страховой выплаты конкурсный управляющий уменьшает сумму его требований на размер произведенной выплаты.
Когда выполнение строителем обязательств, включенных в договор долевого строительства, обеспечивается банковским поручительством, долевой инвестор правомочен требовать от поручителя перечисления в свою пользу средств в объеме его претензий к застройщику. Уменьшение размеров претензий дольщика, которые включены в реестр, производится аналогично предыдущему случаю.
Если инициировано банкротство застройщика, и им получен документ, разрешающий эксплуатацию дома, а с дольщиком подписан передаточный акт в отношении жилья, то долевой инвестор правомочен требовать от суда признать его собственность на жилплощадь.
Один из учредителей застройщика банкрот, последствия для дольщика
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Дольщик правомочен заявить в арбитраж, осуществляющий банкротство строителя, требование, касающееся передачи площадей, и (или) финансовую претензию. Вместо этого он может заявить об одностороннем (единоличном) отказе от выполнения договорных обязательств, который предусматривает передачу жилплощади.
Алгоритм заявления претензий дольщиков в арбитраж при банкротстве застройщика
Шаг 1. Подготовка заявления, сбор нужных документов
Заявление подается лицом, вложившим средства в долевое строительство, или его представителем.
В арбитраж представляется заявление о внесении требования, касающегося передачи жилья, в соответствующий реестр и (или) заявление о внесении финансовых претензий в реестр, включающий кредиторские требования.
В первом случае в процессуальном документе важно отразить информацию, позволяющую точно идентифицировать помещение, которое является предметом спора. К заявлению прилагаются:
- договор долевого строительства, имеющий отметку, свидетельствующую о его регистрации в госреестре;
- документы, которые подтверждают внесение оплаты за жилплощадь;
- другие документы, имеющие важность для дела.
Скачать образец заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений
Шаг 2. Направление заявления (с приложением) в арбитражный суд, а также заинтересованным лицам (застройщику, арбитражному управляющему)
Законом предусматриваются следующие сроки подачи в арбитраж, ведущий банкротство застройщика, заявлений, включающих претензии долевых инвесторов:
- тридцатидневный период после опубликования сообщения об инициировании процедуры наблюдения в газете «Коммерсант». При несоблюдении этого срока требования рассматриваются на следующем после наблюдения этапе банкротства (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ);
- двухмесячный срок со времени опубликования сообщения относительно введения конкурсного производства (п. 1 ст. 142, п. 1 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ).
На этапе внешнего управления требования лиц, вложивших деньги в долевое строительство, принимаются в любое время (п. 1 ст. 100 Закона № 127-ФЗ).
При предъявлении в судебную инстанцию заявления важно приложить квитанции, подтверждающие пересылку аналогичных документов арбитражному управляющему, должнику, в отношении которого осуществляется признания банкротом застройщика.
Пакет документов передается непосредственно в судебную канцелярию либо направляется почтовым отправлением с уведомлением.
Последний шаг 3. Получение определения арбитражного суда, включающего требования дольщика в соответствующий реестр
Важно знать!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
- Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
Подпишитесь на свежие новости
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
- Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
Бесплатная консультация
7(495)744-37-98
Застройщик — банкрот, что делать дольщику?
Проблема долевого строительства в современной России велика, как никогда. Несмотря на усилия властей, формирование компенсационного фонда, введение обязательного страхования, количество обманутых дольщиков растет. Причем официальная статистика, как обычно, вводит в заблуждение – ведь цифры обманутых это лишь данные из реестра, а сколько тех, кто не может получить деньги из-за разорения девелопера. Давайте разберемся, что делать, если застройщик объявил себя банкротом.
Причины банкротства или чрезмерные обязательства
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
-
Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
Когда обеспокоенный дольщик приходит к юристу с подозрением на банкротство застройщика, то в первую очередь выясняются статус девелопера и причины его банкротства. Основных причин может быть несколько.
| Неумение директора грамотно планировать работу и экономику предприятия | Небольшой ЖСК или даже ООО может взять на себя слишком много обязательств. Неумение директора сопоставить все цифры, учесть конкуренцию и высокий риск роста цен на качественные строительные материалы приводят к росту долговых обязательств. Если несколько подрядчиков подадут в суд на застройщика за долги, это может привести к банкротству. |
| Срыв срока сдачи объекта и споры с дольщиками | Если срок сдачи объекта просрочен более, чем на три месяца, для над застройщиком может повиснуть дамоклов меч. Многие директора считают, что указанный в проектной декларации срок сдачи – это абстрактные цифры, которые можно изменить самостоятельно или по дополнительному соглашению с дольщиками. Но если в числе инвесторов долевого строительства есть юридически подкованные люди, то они могут попытаться взыскать с девелопера вложенные средства плюс достаточно высокую неустойку за каждый день просрочки. Суммы исков только за просрочку могут достигать миллионов рублей. |
| Элементарное мошенничество | Нужно признать, что современное законодательство – 214-й федеральный закон, обязанность регистрировать передачу доли в Росреестре, оптимизация баз данных органов контроля – привели к уменьшению количества мошенников на строительном рынке. Но даже при этом застройщик все еще может оказаться банальным мошенником, собрать деньги, использовать их псевдозаконным путем и целенаправленно обанкротиться. |
| Нарушение земельного законодательства | Последние пару лет по стране прокатилась волна судебных процессов о нарушениях застройщиками земельного кодекса. Кто-то не согласует стройку рядом с аэропортом, как это происходит с компанией «Новострой 21 век», кто-то получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но возводит пятиэтажку. Органы власти подают в суд на застройщика и пытаются привлечь физическое лицо к уголовное ответственности. В это же время происходит и банкротство застройщика. |
Как оценить риски банкротства застройщика?
Современное законодательство ужесточает требования к застройщику с каждым годом. Что делать дольщику, чтобы не столкнуться с риском банкротства застройщика? Оценить риски перед вложением средств!
Смотрим на уставной капитал застройщика
Все идет к тому, что возводить жилые новостройки смогут только те компании, уставной капитал которых позволит погасить требования дольщиков и прочих кредиторов.
Сейчас узнать размер уставного капитала можно с помощью онлайн-сервиса на сайте налоговой инспекции. Вводим в форму данные ООО, а затем через базу ЕГРЮЛ смотрим на сумму так называемого пассива компании.
Эти деньги – как раз то, откуда гасятся требования кредиторов в самом плохом случае. Вывести их из компании директору невозможно.
Количество строек и история застройщика
Стоит проверить, сколько строек ведет застройщик, сколько уже сдал. Если в стадии возведения десяток объектов, а сдан всего один дом – скорее всего что-то в этой истории не так. И даже если строек много – стоит почитать форумы дольщиков с отзывами, возможно, дома сданы с недоделками и к девелоперу много претензий.
Легитимность застройщика
На официальном сайте застройщика, как обязывает его основной закон о долевом строительстве ФЗ-214, должны быть опубликованы как документы о компании, так и проектная документация объекта. Если таковой не имеется, или в нее вносится слишком много изменений (которые также должны быть опубликованы отдельным файлом с указанием изменений) – стоит насторожиться.
Судебная проверка
Судебная система России согласно конституции должна быть открытой. Это позволят оценить риск банкротства той или иной компании. Открываем сайты арбитражного суда и начинаем искать в открытой базе дел документы и исковые заявления на нужную нам компанию.
Так можно отследить претензии подрядчиков к застройщику, узнать, нет ли у него претензий по долгам. Там же можно получить информацию об интересе органов власти к девелоперу.
На изучение документов из базы суда стоит потратить время – например, в Московской области можно найти застройщиков с хорошей репутаций, но задолжавших подрядным организациями. А это значит, что риск банкротства повышается.
Защита дольщика
Чем защищен дольщик в случае банкротства застройщика?
Жителю России повезло – еще в 2011 году был принят седьмой параграф закона о банкротстве, в котором помимо общей информации о ситуации с банкротами, прописана приоритетное право на получение средств от застройщика дольщиком.
Даже приоритетнее, чем подрядчиками и другими кредиторами. Это подтверждается и многочисленными заявлениями, вплоть до уровня министра строительства и ЖКХ РФ.
Как получить жилье или хотя бы вернуть деньги?
Банкротство девелопера само по себе не страшно. Главное, изучить все необходимые нормативные акты и быть готовым, что процесс это достаточно долгий. Если вы столкнетесь с проблемой застройщика банкрота, то вам предстоит пройти несколько этапов банкротства.
- Процесс наблюдения (назначается временный управляющий, который оценивает риски и финансовое состояние должника, а также принимает действия по сохранности имущества. В это же время составляется реестр требований кредиторов и проводится первое собрание кредиторов)
- Если надежда есть, то процедура финансового оздоровления
- Если надежды нет, то конкурсной производство, а затем уже – ликвидация юрлица.
Что делать дольщику?
Давайте разбираться, что делать дольщику, если застройщик — банкрот.
Обратите внимание, что указанный выше пункт 7 закона о банкротстве, который помогает дольщикам, начинает действовать только после отдельного определения арбитражного суда о том, что рассматривается дело в отношении застройщика.
Для этого кредитор должен заявить в суде, что должником значится именно застройщик, а не иная организация. Обычно это происходит еще до выхода в судебные заседания дольщиков, но на всякий случай подобный пункт нужно учитывать.
Еще один спорный, но необходимый момент.
К сожалению, законодательство устроено таким образом, что дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде, который относится к месту регистрации должника-застройщика.
Кредитор-дольщик может выйти с инициированием процесс передачи дела в суд по адресу или недостроенного дома, или по месту жительства основной массы требующих денег дольщиков. Но работает это не всегда.
Важно! Если речь идет об отдельном дольщике, то стоит попробовать вернуть деньги в досудебном порядке. Зачастую застройщик может пойти вам навстречу, если не хочет доводить ситуацию до банкротства.
Обратиться за возвратом денег и неустойкой вы можете сразу после просрочки даты сдачи дома, указанного в договоре долевого участия. Это намного эффективнее, чем требовать деньги и неустойку с застройщика-банкрота.
Возможности банкротства для дольщиков
Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков в случае банкротства застройщика.
- Передача кредитору жилого помещения (признания права собственности)
- Передача денежных средств с расчетного счета или иным способом
- Передача объекта незавершенного строительства для последующей его достройки
Передача квартиры
Самый лучший вариант для дольщика – это получение квартиры и уже затем судебные тяжбы по взысканию неустойки.
Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Аналогично любому делу о банкротстве, но если квартиры все же была вам передана, то особых преференций и приоритета перед другими кредиторами не ждите.
Закон о банкротстве неясно регулирует этот процесс, поэтому как-то прогнозировать результат становится невозможным. Ключевой момент – это выявление размера неустойки только с помощью статьи 395 ГК РФ, в котором прописан ее размер (1/300 от ставки рефинансирования ЦБ).
Принять квартиру в собственность вы сможете только в случае ввода дома в эксплуатацию. Таких ситуаций практически не встречается – в базе данных дел суда можно найти только несколько ситуаций.
Если же вы встретились именно с такой ситуацией – нужно как можно быстрее подать в арбитражный суд иск о включении вас в специальный список-реестр с требованиями о передаче жилых помещений. Полную информацию о списке документов можно получить в ст. 201 п.6 закона о банкротстве.
И квартиру вы можете получить только в случае, если акт приема передачи будет подписан до банкротства застройщика.
Передача дольщику денег
Наиболее частое желание, с которым встречается юрист по банкротству застройщиков – это требование вернуть деньги.
Шанс этого в каждом индивидуальном случае рассматривается отдельно и зависит от состояния застройщика.
Но! Если требования получить квартиру являются приоритетными в правилах банкротства, то денежные требования, согласно тому же 201-му закону, попадают только в третью очередь реестра.
По идее законодательства, это не проблема – сначала дольщики получают квартиры, а уже те, кто не хочет жилья, ждут реализации имущества и получают деньги. На практике же это выглядит не так радужно.
Сумма требований будет складываться из денег, которые дольщик заплатил по договору с застройщиком, и суммы так называемого «реального ущерба». Эту сумму суд будет определять, высчитывая разницу между стоимостью жилого помещения на момент расторжения договора, и количеством денег, уплаченных до разрыва этого документа.
Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Это возможно в случае судебного решения, которое будет принято еще до банкротства юридического лица, в рамках Гражданского кодекса.
Алгоритм – подаем в суд на застройщика, не дожидаясь начала процесса банкротства. Получаем решение о неустойке и возврате средств.
Далее, в процессе банкротства, через массу судебных заседаний, будет известна реальная сумма, на которую вы можете рассчитывать. Как правило, она меньше ожидаемой.
Объект незавершенного строительства переходит к дольщикам
Как правило, у застройщика, которого банкротят кредиторы, практически нет денег. Можно выручить какие-то средства от продажи имущества и земельного участка. Здесь в дело вступают два пункта закона о банкротстве. С помощью пункта 15.1 можно передать недостроенный объект новому застройщику. А с помощью пункта 10 – группе дольщиков для дальнейшего его строительства.
Самый популярный сейчас пункт спасения обманутых дольщиков у власти. Его плюсы – это возможность создания дольщиками ЖСК или другого специализированного кооператива, который и будет достраивать дом. (здесь подробно о том, как попасть в реестр обманутых дольщиков).
Важно помнить, что в случае создания ЖСК чаще всего дольщикам придется вносить дополнительные денежные средства на достройку дома.
И самое главное, на что часто не обращают внимания – в случае, если дольщики решают предъявлять такие требования застройщику, то требования кредиторов перед застройщиком погашаются за счет передачи им недостроя.
Иными словами, застройщик уже не будет должен вам передать квартиры, если это было прописано в договоре долевого участия.
Если же из-за каких-то причин передача недостроя невозможна, то требования об этом преобразуются в требования денежные.
Резюме
Если вы попали в ситуацию, когда ваш застройщик банкротится, приготовьтесь к долгим судебным процессом.
Не теряя времени подайте в арбитражный суд по месту жительства документы о включении вас в реестр кредиторов.
Основные бумаги – это договор с застройщиком (ДДУ, договор о векселях, внесении пая или иные договора) и доказательство оплаты с вашей стороны (акт приема денег, кассовый чек, расписка застройщика или иное).
Как показывает практика, добиться именно от застройщика в случае банкротства квартиры практически невозможно. С денежными средствами тоже обычно проблема – их получает тот, кто попал в первые строчки списка кредиторов. Реальный шанс получить жилье – это договориться с новым застройщиком, который достроит ваш дом, или создать ЖСК. Но процесс это сложный, долгий и затратный.
С принятием поправок к закону 214 о компенсационном фонде для дольщиков ситуация улучшится, но действовать он будет только для новых строек. Тех же, кто уже сейчас ждет жилье, этот фонд не защитит, придется действовать через банкротство.