Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 18 июня 2010 года N Д23-2210 даны разъяснения по вопросу о применении положений п.
6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее — Правила).
В частности, в письме поясняется: «Согласно п. 6 Правил арендная плата в случаях, не указанных в п. п.
3 — 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по указанной в п. 6 Правил формуле.
При этом в соответствии с п. 2 ст.
422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Положения Постановления, в том числе п.
6 Правил, применяются только в отношении земельных участков, договоры по которым заключены и решения о предоставлении которых приняты после вступления в силу Постановления, в связи с чем и ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации применяется соответствующая дате предоставления таких земельных участков.
При этом возможны случаи, когда договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, допускается возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Такое изменение осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (Письмо Росимущества от 19.08.2009 N ПП-10/20843)».
Также в письме сказано, что в настоящее время министерством сформирована межведомственная рабочая группа, в рамках которой предполагается рассмотреть вопрос о внесении изменений в Постановление, в соответствии с которыми, в частности при расчете арендной платы в соответствии с п. 6 Правил, применяется ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором заключен договор аренды.
Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги
Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться.
Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее.
Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.
Как выполняется расчет аренды
Следует учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица – это две разные вещи.
Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него.
Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.
В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.
Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость
Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний.
Цена устанавливается в зависимости от земельной категории (целевого назначения) и месторасположения участка.
По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.
Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.
Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.
Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.
Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города.
На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия.
Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.
Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.
Формулы расчета
- Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.
- Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:
- А=К*%.
- В этом случае:
- – А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;
- – К – кадастровая цена участка;
- – % – коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.
- Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:
- 0.01 процента – для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
- 0.6 процента – для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
- 1.5 процента – для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
- 2 процента – если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.
- Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:
- А=Ц*%.
- В этом случае:
- А – это арендная плата, взимаемая в год;
- Ц – это рыночная стоимость земли;
- % – величина ставки рефинансирования Центрального Банка.
Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки.
При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.
Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов – именно такова ставка Центробанка в 2015 г.
Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды – весь 2016 г.
Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб.
Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:
– Кадастровая стоимость – 300 тыс. руб.
– Коэффициент – 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.
– Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.
Особые случаи
На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.
14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.
Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:
- заповедники, ботанические сады, национальные парки;
- научные учреждения, использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
- граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
- учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
- предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.
- Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.
5. Методы определения ставок арендной платы за пользование земельными участками
Ставка
арендной платы за пользование земельными
участками рассчитывается на основании
рыночной стоимости земельного участка
в текущем использовании.
Для
определения ставки арендной платы за
пользование земельными участками
применяется следующая методика:
-
На основании существующих методик рассчитывается рыночная стоимость земельного участка (Ср).
-
Определяется ставка доходности (г).
-
Максимальный срок сдачи в аренду составляет 49 лет (п).
-
Ставка арендной платы за пользование земельными участками (Са) определяется по следующей формуле:
6. Рекомендации по определению срока аренды
-
В
качестве срока сдачи в аренду рекомендуется
рассматривать 40-50 лет. -
Иллюстрация
изменения ставок в зависимости от срока
аренды представлено далее. -
Исходные
данные: рыночная стоимость земельного
участка 10 000 руб. -
Ставка
доходности 10%. -
Годовая
ставка аренды, определенная в зависимости
от срока сдачи в аренду рассчитана далее
(Таблица 1). -
Таблица
1
| Максимальный срок сдачи в аренду, лет | 5 | 10 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 |
| Годовая ставка арендной платы за пользование земельным участком, руб. | 2398 | 1480 | 1068 | 964 | 930 | 917 | 912 | 910 | 910 | 909 |
| Темп изменения годовой арендной ставки | 38,31% | 27,83% | 9,69% | 3,60% | 1,37% | 0,53% | 0,20% | 0,08% | 0,03% |
Изменение уровня арендных ставок в зависимости от срока сдачи в аренду
Таким
образом, начиная со срока сдачи в аренду,
равного 40 годам, темп изменения годовой
арендной ставки изменяется незначительно.
Величина арендной ставки, определенная
для 40 лет и далее (с интервалом в 10 лет)
находится приблизительно на одном
уровне.
Таким
образом, рекомендуемый максимальный
срок аренды для расчета арендной ставки
соответствует 40-50 годам (так как велика
вероятность не найти арендаторов,
готовых платить по «завышенной» арендной
ставке, определенной при незначительном
сроке сдачи в аренду).
ПРИМЕР
1:
Рыночная стоимость земельного участка,
определенная в рамках сравнительного
подхода, составляет 10 000 руб., срок сдачи
в аренду 49 лет, ставка доходности 10%
годовых.
РЕШЕНИЕ
1:
Годовая
ставка арендной платы за пользование
земельным участком составит:
ПРИМЕР
2:
Рыночная стоимость земельного участка,
определенная в рамках сравнительного
подхода, составляет 30 000 руб., срок сдачи
в аренду 40 лет, ставка доходности 15%
годовых.
РЕШЕНИЕ
2:
Годовая
ставка арендной платы за пользование
земельным участком составит:
7. Рекомендации по оценке
-
Оценка
земельного участка должна не противоречить
основным принципам оценки рыночной
стоимости, указанным выше. -
В
случае если в нормативном правовом
акте, содержащем требование обязательного
проведения оценки земельного участка,
либо в договоре об оценке земельного
участка (далее — договор) не определен
конкретный вид стоимости объекта оценки,
установлению подлежит рыночная стоимость
данного объекта. -
Проведение
оценки земельных участков является
обязательным в случае вовлечения в
сделку земельных участков, принадлежащих
полностью или частично Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации
либо муниципальным образованиям, в том
числе:
- при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
- а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:
-
при национализации земельных участков;
-
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;
-
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
-
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;
-
при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
-
Указанные
требования не распространяются на
отношения, возникающие при распоряжении
государственными и муниципальными
унитарными предприятиями и учреждениями
имуществом, закрепленным за ними на
праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, за исключением
случаев, когда распоряжение имуществом
в соответствии с законодательством
Российской Федерации допускается с
согласия собственника этого имущества. -
Основанием
для проведения работ по оценке стоимости
земельного участка является договор
между оценщиком и заказчиком. -
В
случаях, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, оценка стоимости
земельного участка, в том числе повторная,
может быть проведена оценщиком на
основании определения суда, арбитражного
суда, третейского суда, а также по решению
уполномоченного органа.
Суд,
арбитражный суд, третейский суд
самостоятельны в выборе оценщика.
Расходы, связанные с проведением оценки
объекта оценки, а также денежное
вознаграждение оценщику подлежат
возмещению (выплате) в порядке,
установленном законодательством
Российской Федерации.
Договор
между оценщиком и заказчиком заключается
в письменной форме и не требует
нотариального удостоверения.
Договор
должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
-
В
договор в обязательном порядке включаются
сведения о наличии у
оценщика
лицензии на осуществление оценочной
деятельности с указанием порядкового
номера и даты выдачи этой лицензии,
органа, ее выдавшего, а также срока, на
который данная лицензия выдана. -
Договор
об оценке должен содержать точное
указание на земельный участок и его
описание. -
В
отношении оценки земельных участков,
принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, договор
заключается оценщиком с лицом,
уполномоченным собственником на
совершение сделки с объектами оценки,
если иное не установлено законодательством
Российской Федерации.
При
оценке оценщик обязан использовать
информацию, обеспечивающую достоверность
отчета об оценке как документа, содержащего
сведения доказательственного значения.
Объем используемой при оценке информации,
выбор источников информации и порядок
использования информации определяются
оценщиком.
При
оценке рыночной стоимости земельного
участка должны учитываться его целевое
назначение и разрешенное использование,
права иных лиц на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка
изменяется с изменением любой из
перечисленных его правовых характеристик.
Результаты
оценки должны быть оформлены в виде
письменного отчета об оценке.
Отчет
об оценке не должен допускать неоднозначного
толкования или вводить в заблуждение.
Отчет об оценке должен быть написан
общедоступным языком, с пояснениями
специальных терминов, содержать
развернутые обоснования и необходимые
пояснения допущений, расчетов и выводов
оценщика.
В
случае, если при проведении оценки
земельного участка определяется не
рыночная стоимость, а иные виды стоимости,
в отчете должны быть указаны критерии
и причины отступления от возможности
определения рыночной стоимости объекта
оценки.
В
отчете должны быть в обязательном
порядке указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
-
Отчет
об оценке стоимости земельного участка
должен помимо обязательных данных
включать: -
описание
земельного участка и его улучшений, в
том числе целевое назначение и разрешенное
использование земельного участка,
обременения правами третьих лиц (см.
Приложение); -
фотографии
земельного участка и его улучшений; -
характеристику
состояния рынка земли и недвижимости; -
выявление
наиболее эффективного использования
земельного участка. -
Отчет
об оценке может содержать приложения,
состав которых определяется оценщиком
с учетом требований, предусмотренных
условиями договора об оценке.
Все
материалы отчета об оценке должны быть
направлены на обоснование определяемого
вида стоимости земельного участка.
Следует избегать помещения в отчет об
оценке материалов и информации, не
связанных с процедурой определения
стоимости.
Итоговая
величина стоимости земельного участка
должна быть выражена в рублях в виде
единой величины, если в договоре об
оценке не предусмотрено иное. В договоре
может быть предусмотрено, что итоговая
величина стоимости земельного участка
определяется в виде диапазона величин.
-
Итоговая
величина стоимости объекта оценки,
указанная в отчете об оценке, составленном
в порядке и на основании требований,
установленных Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской
Федерации», стандартами оценки и
нормативными актами по оценочной
деятельности уполномоченного органа
по контролю за осуществлением оценочной
деятельности в Российской Федерации,
может быть признана рекомендуемой для
целей совершения сделки с объектом
оценки, если с даты составления отчета
об оценке до даты совершения сделки с
объектом оценки или даты представления
публичной оферты прошло не более 6
месяцев. -
В
случае наличия спора о достоверности
величины рыночной или иной стоимости
земельного участка, установленной в
отчете, в том числе и в связи с имеющимся
иным отчетом об оценке этого же земельного
участка, указанный спор подлежит
рассмотрению судом, арбитражным судом
в соответствии с установленной
подведомственностью, третейским судом
по соглашению сторон спора или договора,
или в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации,
регулирующим оценочную деятельность. -
Суд,
арбитражный суд, третейский суд вправе
обязать стороны совершить сделку по
цене, определенной в ходе рассмотрения
спора в судебном заседании, только в
случаях обязательности совершения
сделки в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Определение размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества — позиции Минэкономразвития России и ФАС России
- МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- N 19491-ЕЕ/Д05и
- ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
- N АК/32618/14
- ПИСЬМО
- от 14 августа 2014 года
- О ПОЗИЦИИ
- МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ И ФАС РОССИИ ПО ВОПРОСУ
- ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ
- НА НОВЫЙ СРОК ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО
- И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА С ОТДЕЛЬНЫМИ
- КАТЕГОРИЯМИ АРЕНДАТОРОВ
В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества.
Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).
В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.
Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г.
N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.
Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г.
N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.
Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня).
Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.
Пунктом 1 части 9 статьи 17.
1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г.
N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.
Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.
В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).
Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.
- В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
- Заместитель Министра
- экономического развития
- Российской Федерации
Е.И.ЕЛИН
Заместитель руководителя
ФАС России
А.Б.КАШЕВАРОВ
Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц
- Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.
- Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.
- В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.
Показать содержание
Что говорит закон?
Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:
Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.
Важно! Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и расторгнуть его.
Виды оплаты за земли во временном пользовании
- Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.
- И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.
- В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:
- Нормативная стоимость.
- Кадастровая стоимость.
- Рыночная стоимость.
Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.
Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.
Решили взять арендовать землю на длительный срок?
Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?
Разбираемся с такими вопросами в этой статье!
Нормативная арендная цена
Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.
- Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.
- Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.
- Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:
- строительная, архитектурная ценность;
- социально-экономическая ценность;
- историческая ценность;
- природные качества территории.
Внимание! Стоимость земельных участков второй категории зависит от географического расположения и экономики близлежащих городов.
К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.
Кадастровая стоимость
Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.
Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.
Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.
Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.
Рыночная
В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.
Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:
- психология той или иной группы людей;
- экономическая картина в стране;
- политическая ситуация в государстве.
Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».
Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.
Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.
Как рассчитать для физических лиц?
Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.
На основании кадастровой оценки
- Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:
- А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.
- Значение последнего понятия определяется законодательством России:
- 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
- 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
- 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
- 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.
Пример №1.
Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.
300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.
Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).
500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.
Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля.
Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб.
По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.
800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.
На базе рыночной стоимости
В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.
- Расчет проводится по такой формуле:
- А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.
- Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.
- Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.
Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.
Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%
Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.
Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%
Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.
Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.
Оплата найма муниципального и государственного имущества
По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.
Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.
Есть два способа совершения оплаты:
- Определенная точная сумма платежа.
- Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».
Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.
Нужно рассчитать стоимость аренды земельного участка у муниципалитета?
Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?
Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!
Заключение
Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.