Обязательство о выделении доли детям по материнскому капиталу

Выделение доли детям по материнскому капиталу в доме или квартире — обязательная процедура. Ее проводят независимо от того, какую часть недвижимости оплатили средствами маткапитала.

Разбираемся, когда нужно выделить доли, куда для этого обращаться, как это сделать правильно и какие документы необходимо собрать.

Если для покупки недвижимости использовали маткапитал, детям выделяют долю в праве собственности. https://blogkadrovika.ru

В каких случаях нужно выделять доли?

Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.

В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.

Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее кредит.

Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.

Когда нужно выделить доли и сколько времени дает закон

При использовании материнского капитала закон дает на выделение доли несовершеннолетнему 6 месяцев. Если речь идет об объекте, приобретенном частично или полностью за средства банка, срок считают с того момента, как будет снято обременение.

Выделение доли до того, как погашен долг банку

Родителям не обязательно выделять долю до того, как ипотека будет погашена. Но если хочется внести изменения в данные о праве собственности в процессе выплаты кредита, супруги имеют право это сделать.

Важный момент выделения доли до выплаты ипотеки — на объекте наложено обременение. Это означает, что родители указаны как собственники жилья, но объект нельзя продать, обменять, подарить. Этот запрет распространяется и на выделение долей.

Чтобы распределить доли, супруги идут в банк. Без разрешения банка изменения в ЕГРН о собственниках не внесут. В большинстве случаев банки не соглашаются выделить доли.

Если родители не смогут погасить кредит, финансовой организации придется реализовать квартиру для погашения долга. Но в такой процедуре возникают сложности.

Это связано с тем, что объект частично принадлежит несовершеннолетним.

Кроме согласия банка нужно оформить документальное разрешение от органов опеки. Его тоже дают не всегда — фактически квартира или дом остаются под обременением. Если родители лишатся недвижимости из-за невозможности выплатить оставшийся долг, могут быть нарушены права несовершеннолетних при продаже объекта.

Какое будет принято решение, зависит от условий кредитования, оставшейся суммы долга и других обстоятельств, которые учитывают органы опеки. Если в выделении долей детям откажут, можно обратиться позже, когда основная сумма долга уменьшится.

Не обязательно выделять доли в квартире, купленной за маткапитал, до погашения ипотеки. u-f.ru/news

Выделить долю не получится, если объект еще не введен в эксплуатацию. Это касается:

строящихся частных домов, для возведения которых родители взяли кредит;
квартир, купленных по ДДУ, если дом еще не сдали в эксплуатацию.

Если маткапитал использовали для покупки участка и возведения на нем дома, доли выделяют не только в доме, но и в участке.

Распределение долей после того как погашена ссуда

Родители чаще выделяют доли уже после снятия обременения — для этого не нужно получать дополнительное разрешение от банка, идти в орган опеки. Достаточно собрать пакет документов и обратиться в МФЦ.

Многие банки сами снимают обременение. Заемщику приходит сообщение, когда процедура начнется и закончится. Поэтому лучше уточнить в банке, как проходит снятие обременения. Это нужно, чтобы не пропустить положенный законом срок выделения доли.

Чтобы проверить, снято обременение или нет, можно:

бесплатно получить информацию на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта и его адрес;
заказать в Росреестре выписку из ЕГРН. Она стоит 400 рублей.

Как правильно разделить жилье

Размер доли, выделяемой детям, родители устанавливают самостоятельно. Чаще всего объект разделяют:

поровну между родителями и детьми;
пропорционально размеру помощи, использованной на покупку жилья.

Особенности разделения собственности равными частями

Разделяя общую собственность равными частями, не нужно рассчитывать, сколько квадратных метров получит каждый из членов семьи. Это прописывают в долях. Например, указывают, что каждому собственнику принадлежит 1/4 объекта.

Важно, что владельцами долей должны стать все члены семьи. Например, если в момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют часть имущества.

Если ребенку на момент выделения доли исполнилось 18 лет, это не лишает его права собственности. Родители должны выделить ему долю независимо от возраста.

Каждый ребенок семьи должен получить долю в недвижимости. vse-pro-nedvizhimost.ru

Выделение долей пропорционально размеру маткапитала

Используя материнский капитал на долю в квартире, можно определить, какую часть объекта купили за деньги, выделенные государством. Исходя из этого рассчитать, сколько выделить в недвижимости.

Например, в семье оба родителя и два ребенка. Квартиру купили за 3 млн рублей. Из средств маткапитала на покупку объекта потратили 300 тыс. рублей. Получается, 10% от общей площади распределяют между родителями и детьми — по 2,5%. Оставшиеся 90% жилья супруги по желанию разделяют поровну между собой.

Что будет, если не выделить доли

Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, не всегда соблюдают требование закона. Бывает, что они погашают ипотеку, снимают обременение, но доли детям не выделяют.

Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но по закону недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, продается с разрешения органов опеки. А разрешение выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли.

Второй вариант, когда разрешение дадут — покупка другого жилья, где детям также выделяют доли. Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.

Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству.

Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд.

И суд решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями.

Родителей, которые не выделили доли в недвижимости детям, могут привлечь к уголовной ответственности pharmvestnik.ru

Как выделить детям доли – нужно ли обращаться к нотариусу?

До 2020 года для использования материнского капитала составляли обязательство и заверяли его у нотариуса. Без такого документа Пенсионный Фонд РФ не перечислял деньги продавцу квартиры или банку, в котором взяли ипотеку. Но после внесения поправок в закон у нотариуса документ заверять не нужно. Это правило действует с марта 2020 года.

По новым изменениям:

для перечисления средств из ПФ РФ владелец сертификата на маткапитал направляет заявление. В заявлении он только указывает, что обязуется наделить детей имуществом;
выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Порядок выделения долей: что делают, чтобы внести сведения в ЕГРН

Чтобы выделить доли, супруги оформляют соглашение, собирают пакет документов и направляют его в Росреестр.

После распределения долей составляют соглашение, собирают документы и передают их в Росреестр. socprav.ru

Пишут соглашение о выделении долей детям

Перед тем, как составить соглашение, супруги договариваются о том, в каком размере будут выделены доли. В документе пишут:

информацию о родителях — фамилию, имя, отчество, данные паспортов, адрес регистрации, дату и место рождения;
информацию о детях, которым будет передана часть долевой собственности;
точный адрес недвижимости, где выделяют доли;
характеристику недвижимости, по которой ее можно идентифицировать: этажность дома, этаж квартиры и ее общая площадь, жилая площадь, число комнат;
основание для возникновения права собственности на объект;
информацию о том, в каких долях родители владеют квартирой;
сведения о том, в каком размере применяли маткапитал для приобретения объекта;
данные о доли каждого ребенка и взрослого;
количество экземпляров, в которых составлено соглашение;
подписи всех сторон, указанных в договоре.

Если на момент оформления соглашения детям еще не исполнилось 14 лет, за них расписываются родители — этого требует закон. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, который ставит подпись, должен быть согласен с положениями, прописанными в соглашении. Если после того, как соглашение подписано, выясняют, что кто-то действовал по принуждению, документ признают недействительным.

По желанию родители могут выделить детям доли не только по соглашению. Закон разрешает сделать это, составив договор дарения. После его оформления в ЕГРН вносится соответствующая информация, и дети получают долю в недвижимости.

Собирают документы

Соглашение, оформленное родителями, только подтверждает намерение выделить часть имущества детям. Для соблюдения требований закона доля в квартире или доме должна быть выделена с перерегистрацией права собственности. Для этого родители обращаются в Росреестр с составленным и подписанным соглашением.

Кроме соглашения нужны:

паспорта родителей;
паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны как собственники недвижимости;
документ-основание возникновения права собственности.

Оплачивают государственную пошлину

Регистрация права собственности стоит 2 тысячи рублей. Но не нужно перечислять такую сумму за каждого, кто прописан в соглашении. Стоимость регистрации указана за один объект. К примеру, если собственниками будут 2 родителя и 2 ребенка, оплачивают по 500 рублей на каждого.

Идут в МФЦ

Для регистрации обращаются в МФЦ. Соглашение предоставляют в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Дополнительный экземпляр делают для Росреестра. Например, если в соглашении указаны оба родителя и два ребенка, нужно 5 экземпляров.

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала.

Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала.

Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не сделать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Почему нужно выделять доли в жилье

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей.

Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.

Обратите внимание! Основным заемщиком может выступать как владелец сертификата, так и его супруг.

Закон (ФЗ № 256) о господдержке семей с детьми обязывает родителей определить доли недвижимости каждому ребенку. При этом не важно, на что получатели материнского капитала решили его потратить:

покупку квартиры или дома;
возведение отдельной постройки;
расширение площади уже имеющейся недвижимости.

Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади.

Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).

Важная информация. Законодательство устанавливает минимальный размер жилплощади на каждого члена семьи из трех и более человек – 18 м2 (ФЗ № 283, ст. 7, ч. 1). Поэтому при распределении долей нужно учитывать этот показатель. Важно и то, что из общей площади исключаются ванная, санузел, кладовое помещение, так как они не могут принадлежать одному человеку.

Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают.

В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.

Чтобы снять обременение, нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и на всякий случай заказать там же закладную.

Затем необходимо прийти в офис Росреестра или в МФЦ в своем населенном пункте и зарегистрировать, что жилье больше не находится в залоге.

Кроме документов из банка могут также понадобиться свидетельство о собственности на жилье/выписка из ЕГРН (при наличии), кредитный договор и паспорт. Услуга бесплатная, госпошлина за нее не взимается.

Обратите внимание! Дети регистрируются в обязательном порядке – вне зависимости от того, родились они до или после получения материнского капитала.

В какие сроки нужно выделить доли

Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.

Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.

В каких пропорциях отчуждается недвижимость

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Распределение равными частями

К примеру, в семье два ребенка. С использованием материнского капитала в ипотеку была куплена квартира жилой площадью 60 м2. Каждому члену семьи достается по 15 м2.

Обратите внимание! Закон не обязывает распределять жилплощадь между членами семьи поровну. Однако органы опеки могут потребовать, чтобы у каждого ребенка была отдельная комната.

Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала

К примеру, общая стоимость квартиры – 4,5 млн рублей. Семья потратила 450 тыс. руб. дотации на выплату первоначального взноса или части процентов по ипотеке. Таким образом, с помощью материнского капитала было погашено 10% от стоимости жилищного кредита.

Если брать в расчет квартиру с той же площадью, что в первом примере, каждому члену семьи полагается 2,5% от общей площади. Если речь идет о квартире в 60 м2, минимальная доля ребенка в квартире, которую могут выделить родители, составляет 1,5 м2.

Оставшиеся 57 м2 родители могут поделить между собой.

Как правильно выделить доли

После погашения ипотеки нужно оформить соглашение, по которому каждому члену семьи будет принадлежать часть недвижимости. Примерный образец договора есть на официальном сайте ПФР, строго установленный формы не существует. Вы можете заполнить его от руки или в печатном виде. В рамках соглашения супруги определяют размер долей для каждого ребенка. Документ содержит следующие сведения:

дата составления и населенный пункт, где подается заявление;
паспортные данные всех членов семьи (в случае детей – данные свидетельств о рождении);
адрес недвижимости, ее общая площадь и другие характеристики;
номер и дата выдачи сертификата, по которому был предоставлен материнский капитал;
реквизиты договора купли-продажи и других документов, подтверждающих право собственности;
размер жилплощади, которая выделяется несовершеннолетним членам семьи.

Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.

Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).

Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.

Документ нужно заверить у нотариуса. Вместе с письменным соглашением потребуются:

паспорта супругов;
свидетельство о браке;
документы о праве собственности на недвижимость;
свидетельства о рождении детей.

Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).

Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).

Обратите внимание! Чтобы заверить дарственную близкому родственнику, если стоимость доли не превышает 10 млн рублей, потребуется заплатить 0,2% от кадастровой стоимости жилья плюс 3 тыс. руб. Если сумма больше – 0,1% и 23 тыс. руб.

(но не более 50 тысяч).

Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются.

В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей

Чтобы завершить процесс по выделению долей в недвижимости, родители должны направить заверенное у нотариуса соглашение в Росреестр по месту регистрации. Для этого нужно обратиться в ближайший МФЦ. Вместе с соглашением в трех экземплярах или договором (договорами) дарения потребуется предоставить:

свидетельство о рождении каждого ребенка;
паспорта обоих супругов;
свидетельство о браке;
документы о праве собственности на недвижимость;
чек, подтверждающий уплату госпошлины.

Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости). Если нотариус подает документы электронно, то получит скидку в 30% (установлена Росреестром) – нужно оплатить уже только 1400 рублей.

Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, так как речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.

Что будет, если доли не выделять

Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.

Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.

Частные случаи

Перечислим наиболее распространенные ситуации, когда отчуждение долей может вызвать дополнительные вопросы у заемщиков, которые используют для выплаты ипотеки материнский капитал.

Один из родителей отказывается от своей части недвижимости или оформляет дарственную в пользу ребенка. В этом случае размер «детской» части определяет второй супруг, в чьей собственности находится недвижимость. Если один из родителей решает отказаться от своей доли, ему нужно оформить и заверить соответствующее заявление у нотариуса.
Супруги решили продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала. Если родители или опекуны пытаются заключить такую сделку, они могут распорядиться только своей частью недвижимости. Отчуждение доли несовершеннолетнего будет незаконным. При этом не играет роли, сколько лет прошло с момента продажи недвижимости, часть которой принадлежит детям.
На момент отчуждения долей ребенку исполнилось 18 лет. В этом случае родители все равно обязаны выделить ему часть в недвижимости, купленной в ипотеку. По достижении совершеннолетия ребенок остается собственником части жилья, но имеет право добровольно отказаться от своей доли в пользу родителей или брата (сестры).

Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.

Когда получится обойтись без нотариуса

В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.

Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1).

Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости.

При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.

Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.

Доли детей при разводе родителей

Исходя из действующих норм семейного законодательства все имущество, купленное супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе пополам. Тот супруг, с кем останутся дети после развода, может требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.

Со средствами маткапитала все иначе: они разделу не подлежат и, чаще всего, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.

Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества, но в случае развода он может передать полученную часть жилья своим детям. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.

Заключение

Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости.

Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом.

При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.

Нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу

Если семья хочет инвестировать материнский капитал в покупку недвижимости или улучшение жилищных условий, квартиру или дом нужно оформлять в общую долевую собственность, ребенок или дети, если их несколько, должны быть включены в число собственников.

Обязательство о выделении долей по материнскому капиталу нужно было оформлять, когда сертификат уходил на взнос по ипотеке или кредит на строительство дома. Документ выступал как гарантия того, что семья выделит в собственность детей доли. С марта 2020 года такой документ исключен из перечня, но обязательство родителей включить всех членов семьи в собственники жилья остается.

Кроме того, обязательство о выделении доли по материнскому капиталу детям может понадобиться для оформления региональной субсидии.

Сертификат на семейный капитал и детская доля

Государственная поддержка семей в первую очередь направлена на обеспечение прав детей на достойные жилищные условия.

Планируя сделку по покупке недвижимости, стоит заранее подумать о выделении долей детям и либо прописать это условие в договоре, либо составить соответствующее соглашение у нотариуса.

Если для покупки дома или квартиры семья оформляет кредит, соглашение о выделении долей заключается после погашения ипотеки.

Кому при использовании материнского капитала выделяются доли:
· владельцу сертификата;
· супругу или супруге получателя сертификата на маткапитал;
· детям — первому, второму и последующим.

При выделении долей по материнскому капиталу стоит учитывать, что размер долей детей определяется пропорционально размеру материнского капитала в стоимости квартиры с учетом количества членов семьи, имеющих право на долю квартиры в связи с использованием средств маткапитала. Родители могут увеличить доли детей за счет доли одного или обоих супругов. Подготовить и удостоверить соглашение о выделении долей детям поможет нотариус. Можно прописать условие о долях в договоре купли-продажи, тогда заключать отдельный договор не нужно.

Кроме того, граждане могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, чтобы повысить правовые гарантии безопасности сделки. В некоторых случаях сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — например, при покупке квартиры или дома у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного гражданина. Нотариус:

· проверит и обеспечит законность сделки;
· проведет правовую экспертизу договора, проверит каждый документ, в том числе подтверждающие, что недвижимость — собственность продавца;
· убедится в соответствии реальной воли сторон волеизъявлению;
· убедится в дееспособности граждан и их представителей;
· разъяснит сторонам смысл, значение и последствия совершаемой сделки, особенности сделки с учетом покупки недвижимости на средства материнского капитала и обязательства о выделении долей по материнскому капиталу.

Регистрация перехода права собственности

Покупка недвижимости за материнский капитал и выделение долей в имуществе требуют регистрации права собственности новых собственников жилья.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в МФЦ (чтобы передать документы в регистрирующий орган) или, если сделка удостоверена нотариально, дождаться результата регистрации, поскольку этой процедурой будет заниматься нотариус.

Нотариус сам направляет в Росреестр документы в день совершения нотариального действия. Срок регистрации прав по сделке в нотариальной форме составляет всего 1 день, если документы поданы в электронной форме; если в бумажной — не более 3 дней.

Полезная статья? Поделитесь ей:

Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона.

В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи.

Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

Сроки выделения долей

Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

Кому выделяются доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Размеры долей семья распределяет самостоятельно.
Как оформить выделение долей
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Обязательство о выделении долей по материнскому капиталу

Одним из распространенных способов улучшения жилищных условий является использование средств материнского капитала. В соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 862 материнский капитал можно использовать на:

приобретение жилого помещения;
строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах);
строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации;
погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу));
на уплату первоначального взноса при получении кредита (ипотеки).

Справочно. О правилах получения и использования капитала читайте в разделе «Материнский капитал».

Одним из условий получения денежных средств по материнскому капиталу на покупку и строительство жилья, а также на погашение ипотеки и использование в качестве первоначального взноса является представление в Пенсионный фонд Российской Федерации письменного ОБЯЗАТЕЛЬСТВА о выделении долей детям.

Обязательство о выделении долей — это документ, удостоверенный нотариусом, в соответствии с которым владелец свидетельства о праве на материнский (семейный) капитал берет на себя обязательство оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей.

В каких случаях необходимо обязательство

В случаях приобретения (строительства, погашения ипотеки) жилья с использованием средств материнского капитала и оформления собственности на одного из членов семьи необходимо письменное обязательство о выделении долей на всех членов семьи, включая супруга (муж, жена), первого и последующих детей, в том числе, родившихся после получения сертификата на материнский капитал.

Таким образом, если при покупке квартиры или жилого дома право собственности в органах Росреестра было зарегистрировано за одним из родителей, то для того, чтобы Пенсионный фонд РФ перечислил средства материнского капитала одновременно с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала необходимо представить удостоверенное у нотариуса обязательство о выделении долей на всех членов семьи.

Стоимость обязательства

В соответствии с законодательством обязательство должно быть удостоверено нотариусом. За удостоверение обязательства по материнскому капиталу нотариус взыскивает госпошлину, которая составляет 500 рублей и плату за изготовление самого текста обязательства. В итоге стоимость обязательства о выделении долей составляет порядка 1000 — 1500 рублей.

Документы для оформления обязательства

Для оформления обязательства нотариусу необходимо представить следующие документы:

паспорт гражданина РФ (для родителей);
свидетельство о заключении брака;
государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
документы на приобретаемый объект недвижимости.

Срок исполнения обязательства о выделении долей

После использования МК возникает вопрос: в какой срок необходимо выделить доли в квартире, покупаемой с использованием материнского капитала?

В зависимости от способа распоряжения денежными средствами материнского капитала срок исполнения обязательства о выделении долей на детей — различен.

По общему правилу переоформить право собственности и выделить доли необходимо в течение 6 месяцев после перечисления денежных средств из Пенсионного фонда РФ или в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства (при строительстве).

Однако на практике средства МК используются не на покупку целой квартиры, а для оплаты какой-либо ее части (как правило — незначительной). При этом зачастую объект недвижимости приобретается с привлечением заемных средств — то есть по ипотеке. О порядке получения ипотеки читайте в статье по ссылке.

В таких случаях наделение детей собственностью допускается после погашения ипотеки и снятие обременения.

В соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утвержденных Постановлением Правительства РФ N 862) выделить доли на супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего, четвертого, пятого ребенка и последующих детей) необходимо в следующие сроки:

если МК использован в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве — в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
если МК использован на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, выполняемого с привлечением строительной организации — в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства;
если МК использован на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации — в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение;
если МК использован на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья — в течение 6 месяцев:
- после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
- после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) — в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
- после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, — в случае участия в кооперативе;
- после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации денежных средств (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) — в остальных случаях;
если МК использован на уплату первоначального взноса при получении кредита — в течение 6 месяцев:
- после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
- после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) — в случае индивидуального жилищного строительства;
- после перечисления денежных средств Пенсионным фондом Российской Федерации (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) — в остальных случаях.

Кому необходимо выделять доли в квартире

Законодательством предусмотрено, что при улучшении жилищных условий с применением МК по соглашению собственника выделяются доли лицу, получившему сертификат, его супругу, детям (в том числе первому, второму, третьему, четвертому ребенку и последующим детям).

То есть недвижимость оформляется в собственность всех членов семьи — родителей и детей.

Минимальные доли, которые необходимо выделять при использовании материнского капитала

Одним из спорных вопросов при использовании МК является определение минимальных долей, которые можно выделить при приобретении квартиры с его использованием.

Законодательством РФ не установлен минимальный размер доли, которую необходимо выделить детям при использовании средств МК. Поэтому может сложиться впечатление, что детям можно выделить по 1/50, 1/100 или 1/1000 доли в купленной квартире.

Однако анализ сложившейся судебной практики свидетельствует, что при возникновении споров в целях защиты прав несовершеннолетних необходимо выделить долю эквивалентной по стоимости не менее суммы МК.

Кроме того, по закону минимальный размер доли, выраженной в кв. м. составляет 6 кв.м.

Таким образом, при приобретении квартиры площадью 50 кв.м. стоимостью 3 млн. рублей минимальный размер доли для 1 ребенка (в семье с двумя детьми) составляет 1/8 доли. Например, детям можно выделить по 1/8 доли, а супругам по 3/8 доли — каждому.

Ответственность за невыделение долей

Действующим законодательством не предусмотрена уголовная или административная ответственность за невыделение долей на детей (если такие действия не связаны с фиктивными сделками и не образуют состав уголовного преступления).

Однако в случае продажи квартиры (жилого дома), приобретенной на средства материнского капитала без выделения долей детям, по решению суда сделка может быть признана ничтожной с обязательством вернуть деньги покупателям и выделить доли детям в проданной квартире.

Так, Верховным судом Республики Башкортостан от 05.12.2016 по делу N 33-24444/2016 при рассмотрении дела в апелляционной инстанции установлено, что гражданка А.Н.

— мать несовершеннолетних детей, использовав средства материнского капитала на приобретение жилого помещения, и в силу закона и нотариально удостоверенного обязательства обязанная оформить в собственность своих несовершеннолетних дочерей спорное жилье, произвела отчуждение принадлежавшего ей недвижимого имущества в отсутствие согласия органа опеки и попечительства, требуемого в случае распоряжения имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, и в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетних не были соблюдены, а именно, на полученные от продажи комнаты денежные средства истец приобрела для себя непригодное жилое помещение, то есть израсходовала полученные денежные средства не в интересах детей, не приобрела в замен отчужденного жилого помещения, принадлежащего в силу закона несовершеннолетним детям, другого, в связи с чем произошло лишение двух несовершеннолетних детей имущества, что противоречит п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса.

Суд указал, что в данной ситуации ответчице необходимо было распоряжаться имуществом несовершеннолетних детей, не ухудшая их имущественное положение.

Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики можно утверждать, что при принятии подобных решений судья становится на защиту прав несовершеннолетних детей.

При этом в случае, если при продаже недвижимости, приобретенной с использованием средств материнского капитала, права несовершеннолетних детей не нарушены (например, на деньги от покупки куплена квартира большей площади, в которой детям выделены доли), само по себе обстоятельство невыделения долей на детей до момента продажи данного объекта недвижимости, не может служит достаточным основанием для признания сделки купли-продажи недействительной.

Подготовлено «Персональные права.ру»